양도소득세 계산법 (2025 개정 포함)｜1주택·다주택 실전 예시

1. 2025년 양도소득세 계산법 총정리: 무엇이 달라졌나?

2025년부터 양도소득세는 보유 기간, 주택 수, 실거주 여부에 따라 세부 조정이 되었습니다. 장기보유특별공제 축소, 다주택자 중과세 재조정이 핵심입니다.

1세대 1주택자는 실거주 요건 강화
다주택자는 중과 기준 지역·세율 조정
장기보유공제는 최대 30% (거주 연수 포함 시 40%)

양도소득세 계산기 🔍

2. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건 (2025 최신 기준)

보유기간: 2년 이상
거주기간: 조정지역 내 2년 이상 실거주 필요
양도금액: 12억 원 이하 (기준금액 상향)

※ 출처: 국세청 / 개정일: 2025.01.01

3. 상속주택 보유자도 비과세 받을 수 있다? 1세대 1주택 요건 해석

상속으로 인해 일시적 다주택자가 된 경우, 상속주택은 5년간 주택 수에서 제외됩니다. 해당 기간 내에 기존 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

4. 2주택 이상 다주택자 양도세 폭탄 피하는 방법

조정대상지역 2주택 이상 보유 시, 양도세 중과세율이 적용됩니다. 기본세율 + 20~30% 중과가 붙으며, 1년 미만 보유 시 최고 70%까지 부과될 수 있습니다.

실전 팁: 1주택 전환을 위한 증여, 분할 매도, 2년 이상 보유 후 매도 전략을 활용해보세요.

5. 실전 예시로 보는 1주택·다주택 양도세 계산


[예시1] 1세대 1주택, 비과세 조건 충족, 매도차익 2억
→ 양도세 없음

[예시2] 다주택자, 1년 미만 보유, 차익 3억
→ 기본세율 40% + 중과 30% = 세율 70%
→ 양도세 = 3억 × 70% = 2억 1천만 원

6. 양도세 절세 전략: 이런 타이밍에 팔아야 유리하다

보유기간 2년 이상 유지 (비과세 및 기본세율 적용)
조정지역 해제 시 매도 검토
상속주택 포함 여부 활용

7. 양도소득세 계산기 활용법 & 국세청 신고 방법

국세청 홈택스 양도소득세 계산기(hometax.go.kr)를 활용하면, 예상 세액과 필요 공제 항목을 입력해 실시간 계산이 가능합니다.

홈택스 로그인
모의계산 → 양도소득세 → 부동산 선택
양도가액, 취득가액, 경비 등 입력

8. 마무리: 2025년 양도소득세 대응 전략 정리

1세대 1주택자라도 실거주·보유 요건 꼼꼼히 확인
다주택자는 매도 시기·보유기간에 따라 전략 설정
양도세 중과 피하려면 사전 시뮬레이션 필수

💡 양도소득세 관련 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 양도소득세는 언제 신고하나요?
A. 부동산 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 확정신고를 해야 합니다.
예: 2025년 6월 12일 양도 → 2025년 8월 31일까지 신고
Q2. 1주택자인데도 양도소득세를 내야 하나요?
A. 실거주 2년 요건을 충족하고, 양도차익이 12억 원 이하일 경우 비과세입니다.
다만, 조정지역 여부와 보유기간 조건이 중요합니다.
Q3. 다주택자는 무조건 중과되나요?
A. 조정대상지역 2주택 이상 보유자만 중과세 대상입니다.
1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%까지 중과될 수 있어 주의가 필요합니다.
Q4. 상속받은 주택은 주택 수에 포함되나요?
A. 상속주택은 사망일로부터 5년간 주택 수 산정에서 제외됩니다.
그 기간 내 기존 주택을 처분하면 비과세 요건을 유지할 수 있습니다.
Q5. 양도세 계산에 필요한 항목은?
A. 취득가액, 양도가액, 취득세 및 중개수수료 같은 부대비용, 장기보유특별공제, 기본공제 등이 필요합니다.
국세청 홈택스 계산기를 활용해 모의계산해보는 것이 좋습니다.
Q6. 증여한 뒤 양도하면 세금 줄어드나요?
A. 증여는 취득가액이 낮아져 오히려 양도차익이 커질 수 있으므로 주의해야 합니다.
증여 후 5년 이내 양도 시에는 증여자의 취득가액이 적용되므로 절세 효과가 크지 않습니다.
Q7. 양도소득세는 어디서, 어떻게 납부하나요?
A. 국세청 홈택스에서 전자신고 및 납부가 가능합니다.
모바일 손택스 앱으로도 신고 가능하며, 홈택스 → 양도소득세 메뉴에서 절차대로 따라가면 됩니다.