전세 계약을 준비하는 과정에서 가장 중요한 요소 중 하나는 적절한 전세보증금이 얼마인지, 지역별 시세는 어떻게 형성되어 있는지, 그리고 전세보증보험에 들어갈 경우 비용이 얼마나 나오는지입니다. 이 글에서는 전세보증금 계산 방식, 전세보증보험 예상료 계산기 활용법, 그리고 서울·수도권·지방 평균 시세까지 실용적인 내용을 정리합니다.
1. 전세보증금 계산 방식
전세보증금은 고정된 금액이 아니라, 임대인의 제안가와 시장 시세, 그리고 주택 상태에 따라 유동적입니다. 일반적으로는 다음 기준에 따라 결정됩니다:
- 매매가 대비 전세가율: 보통 60~80% 수준
- 면적과 위치: 역세권, 학교, 신축 여부에 따라 가격 차이 발생
- 시장 수급 상황: 전세 매물 부족 시 보증금 상승
예시: 매매가가 5억인 아파트의 전세가율이 70%라면 → 전세보증금은 약 3억 5천만원
2. 평균 전세 시세 (서울·수도권·지방 비교)
2025년 상반기 기준 주요 지역별 평균 전세보증금 시세는 다음과 같습니다.
| 지역 | 평균 전세 보증금 | 전세가율(평균) |
| 서울 | 약 4.5억원 | 61% |
| 수도권 | 약 3.2억원 | 67% |
| 지당 대도시 | 약 2.1억원 | 70~75% |
| 중소도시 | 약 1.4억원 | 75~80% |
자료 출처: KB국민은행 부동산 시세 기준 (2025.03)
전세가는 전용면적 59㎡형(약 18평) 기준이며, 국토부 실거래가 공개 시스템에서 최신 정보 확인이 가능합니다.3. 전세보증금 vs 월세 환산 계산법
전세가 아닌 월세 계약을 고려할 경우, 보증금과 월세를 어떻게 환산해야 할지 헷갈릴 수 있습니다. 다음 공식으로 월세 환산이 가능합니다.
월세 환산 = 보증금 × (연이율 ÷ 12)
※ 통상 연 4% 환산 기준 사용
예시: 보증금 2억 원이라면, 월세 환산액 = 2억 × 0.04 ÷ 12 = 약 66만원
이 계산법은 월세로 전환하거나 비교할 때 유용합니다.
4. 전세보증보험 계산기 사용법
전세보증보험은 보증금 반환을 보장해주는 제도입니다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 대비한 안전장치로, HUG(주택도시보증공사)에서 가입 가능합니다.
가입 조건 요약:
- 보증금 7억 원 이하 (수도권 외 지역은 5억 이하)
- 계약서상 확정일자 + 전입신고 완료 필수
예상료 확인:
- HUG 보증보험 예상료 계산기 이용
계약 기간, 보증금 금액, 주택유형 등을 입력하면 보증료가 자동 계산됩니다. 평균적으로 보증료는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준입니다.
5. 함께 보면 좋은 비교표 (전세 vs 월세 vs 보증보험)
| 항목 | 전세 | 월세 | 보증보험 |
| 매달 비용 | 없음 | 있음 | 없음 |
| 초기 목돈필요 | 큼 | 작음 | 중간 |
| 위험도 | 보증금 미반환 가능성 있음 |
낮음 | 위험도 크게 감소 |
| 추가보장 필요 여부 |
보증보험 가입 권장 |
필요없음. | - |
6. 전세보증금 계산 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 전세보증금 계산기 정확한가요?
- A. HUG 등 공식 기관에서 제공하는 계산기는 평균 시세 기반이며, 실제 보증금은 계약 시 협의에 따라 달라질 수 있습니다.
- Q. 월세 환산 계산법은 왜 필요하나요?
- A. 전세와 월세 조건을 비교할 때 월세로 환산해 비교하면 경제성 판단이 용이합니다.
- Q. 보증보험 수수료는 누가 내나요?
- A. 통상 세입자가 부담하지만, 특약에 따라 임대인이 부담하기도 하며 계약서에 명시해야 합니다.
7. 실전 사례로 알아보는 전세보증금 계산
사례 1: 서울에서 5억 원 아파트 계약 시, 전세보증금 70% = 3억 5천만 원 → HUG 계산기로 확인 결과, 보증보험 수수료는 약 0.15%, 즉 약 52만 원
사례 2: 수도권 외곽에서 2억 전세 계약, 보증보험 가입 없이 계약 → 이후 집주인 경매로 인해 보증금 전액 손해, 보증보험 미가입이 큰 리스크였음
이처럼 지역, 주택 가격, 계약 조건에 따라 실질적인 리스크와 수수료 차이가 크게 발생합니다.
전세보증금 계산기 사용 전 이것만 기억하세요
- 보증금, 계약기간, 주택 유형(아파트/빌라) 선택
- 임대인 정보 입력은 생략 가능
- 계산된 수수료를 기준으로 계약서 작성 전 협의 가능
마무리 요약
- 전세보증금은 매매가 대비 전세가율로 대략 계산 가능
- 지역별 평균 시세 파악은 국토부 시세 및 거래사례 활용
- 월세 환산은 연 4% 이율 기준으로 비교
- HUG 보증보험 예상료 계산기를 통해 비용 확인 필수
- 보증보험은 전세 리스크를 줄이는 강력한 수단
