부동산 증여 방법 및 절차, 취득세율 (자녀, 형제, 부부간 증여)

Tip: 증여 후 일정 기간 이내 재매도, 증여 반복 시 국세청 추적 대상이 될 수 있으니 정확한 절차와 목적을 설정해야 안전합니다.

6. 부동산 증여하면 증여세만 내면 끝? 취득세도 따로 부과됩니다

7. 증여 계약서, 형식 틀리면 등기 거절됩니다 – 꼭 들어가야 할 항목

부동산 증여는 계약서 없이 등기 불가하며, 작성 시 필수 항목이 빠지면 등기소에서 반려됩니다. 다음 항목을 빠짐없이 포함해 작성하세요.

• 증여자와 수증자 정보: 이름, 주소, 주민등록번호
• 부동산 표기: 정확한 주소, 지번, 면적 등 등기부와 동일하게 기재
• 증여 시기 및 조건: 즉시 이전 여부, 대가 없는 무상 증여임을 명시
• 서명 및 날인: 자필 서명 또는 인감 날인 포함 (전자서명 불가)

8. 등기소 제출 시 빠지면 안 되는 서류 목록 –
이 중 하나라도 없으면 접수 불가

부동산 증여 등기 신청 시 서류 누락으로 반려되는 사례가 많습니다.
아래 서류를 정확히 갖추고 방문하세요.

• 증여계약서: 증여 사실을 증명하는 문서. 자필 서명 또는 인감 날인 필수
• 등기권리증 또는 등기필증: 기존 소유권 증명서류 (분실 시 대체 방법 있음)
• 인감증명서: 최근 3개월 이내 발급본
• 신분증 사본: 본인 확인용 (실물도 반드시 지참)
• 취득세 납부 영수증: 세금 미납 시 등기 불가
• 가족관계증명서: 가족 간 증여일 경우만 필요 (부부, 부모자식 간 등)

9. 증여 등기, 며칠 걸리나요? 접수 후 완료까지 정확한 소요 시간

증여 등기 처리는 빠르면 3~5일 내 완료되지만, 취득세 미납, 서류 누락, 신청자 미방문 등으로 지연되는 경우가 많습니다. 정확한 절차를 따르면 다음과 같은 일정으로 진행됩니다.

• 등기 접수 후 처리 기간: 보통 3~5영업일 내 완료 (지역별 차이 있음)
• 취득세 신고 및 납부: 구청 또는 시청 민원실에서 당일 처리 가능
• 최종 확인 방법: 등기 완료 후 인터넷등기소에서 등기부등본 열람 필수

10. 증여 계약 제대로 안 하면? 실수 vs 성공 사례로 보는 세금 차이

실제로 증여세 신고를 누락하거나 순서를 잘못 지켜 수백만 원의 세금을 추징당하는 사례가 적지 않습니다. 아래 실전 사례를 꼭 참고하세요.

• 실패 사례: 부모가 자녀에게 아파트를 증여하며 계약서는 작성했지만, 증여세 신고를 하지 않아 국세청 세무조사 후 약 2,000만 원의 세금 + 가산세를 추징당함
• 성공 사례: 증여 전 세무사 상담을 통해 자녀 명의 공동소유 설정, 증여세 면제 한도 내에서 처리해 증여세 0원 + 취득세 최소화

부동산 증여 Q&A: 절차, 서류, 세금까지 한눈에 정리

Q1. 부동산 증여 시 반드시 준비해야 할 서류는 무엇인가요?

등기소 제출용 서류:

• 검인받은 증여계약서 원본 및 사본 2부
• 등기권리증 또는 등기필정보
• 증여자 및 수증자의 인감증명서 (3개월 이내 발급본)
• 주민등록등본 또는 초본
• 토지대장 및 건축물대장
• 취득세 납부 영수증
• 국민주택채권 매입 영수증
• 등기수입증지 (등기신청 수수료)
• 위임장 (증여자가 직접 등기소에 방문하지 않을 경우)

증여세 신고용 서류:

• 증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서
• 증여재산 및 그 평가명세서
• 가족관계증명서 또는 주민등록등본
• 증여계약서 또는 증여사실 확인 증빙
• 채무잔액증명서, 전월세 계약서 등 채무 관련 서류 (부담부증여의 경우)
• 감정평가서 및 감정평가비용 영수증 (필요 시)

Q2. 증여계약서 작성 시 주의할 점은 무엇인가요?

• 계약서 필수 항목: 증여자/수증자 정보, 부동산 표시, 증여 내용 및 조건, 계약일자와 서명
• 검인 절차: 관할 시·군·구청에서 검인받고 최소 3부 준비

Q3. 증여세는 언제까지 신고하고 납부해야 하나요?

• 신고 기한: 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내
• 납부 기한: 신고 기한과 동일
• 신고 방법: 홈택스 전자신고 또는 관할 세무서 방문

Q4. 증여세율은 어떻게 되나요?

Q5. 증여 등기 절차는 어떻게 진행되나요?

1. 증여계약서 작성 및 검인 – 관할 시·군·구청에서 검인 필수
2. 취득세 신고 및 납부 – 관할 구청 세무과 방문
3. 등기소 방문 및 소유권 이전 등기 신청
4. 등기 완료 확인 – 인터넷등기소에서 확인 가능

Q6. 세금 외 추가로 들어가는 비용이 있나요?

• 국민주택채권 매입: 공시가격에 따라 의무 매입
• 등기수입증지: 등기신청 수수료
• 감정평가 수수료: 시가 산정이 필요한 경우

Q7. 예전에 받은 증여도 같이 신고해야 하나요?

동일인으로부터 10년 이내에 증여받은 재산이 있다면 합산 신고해야 합니다. 누락 시 가산세, 세무조사 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

Q8. 농지나 임야 증여 시 추가 서류가 있나요?

네, 농지취득자격증명서가 필요합니다. 해당 서류는 부동산 소재지 관할 시·군·구청에서 발급받습니다.

11. 부동산 증여 전 이 5가지만 체크하면 세무조사 걱정 없습니다

부동산 증여는 순서와 서류만 잘 지켜도 세금 부담과 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 실무 기준에서 꼭 확인해야 할 항목만 정리했습니다.

• 증여 대상과 공제 한도 확인: 자녀·배우자·형제 등 관계별 공제액 다름
• 세금 계산 선제 확인: 증여세·취득세 예상세액 홈택스로 미리 파악
• 증여계약서 및 관련 서류 사전 준비: 등기소 제출용 기준에 맞게 작성
• 등기소 서류 검토 및 접수: 실물 확인 필수, 빠짐없이 챙겨야 당일 접수 가능
• 등기 완료 후 등기부등본 확인: 실제 명의 변경됐는지 마지막 점검!