부동산 매매 절차 총정리 (+ 매매계약서 무료 다운로드)

2025년 부동산 매매 절차, 예산 계획부터 계약·등기·세금 신고까지 단계별로 꼭 알아야 할 핵심 정보만 정리했습니다. 처음 집을 사는 분이라면 필독입니다.

1. 매매 절차 요약: 순서는 이렇게 됩니다

예산 및 대출 계획 수립
매물 탐색 및 권리관계 확인
계약서 작성 및 계약금 지급
중도금 지급
잔금 지급 및 소유권 이전 등기
취득세 납부 및 실거래가 신고

이제 각 단계별로 중요한 포인트를 구체적으로 살펴보겠습니다.

2. 예산 계획과 대출 가능 여부 확인

부동산을 매수할 때는 단순히 매매가만 고려해서는 안 됩니다. 전체 매입 비용에는 취득세, 중개수수료, 이사비 등 다양한 항목이 포함되므로, 매수 전에 본인의 예산과 대출 가능 범위를 명확하게 파악해야 합니다.

1) 전체 매입 비용 구성

매매가: 실제 부동산 가격
취득세: 보통 매매가의 1.1%~3.5%
중개수수료: 법정 요율 기준, 매매가에 따라 상이
인지세: 매매계약서 작성 시 발생 (약 5천~7만 원)
기타 비용: 이사비, 명도비, 관리비 정산 등

2) 보유 자금과 부채 점검

통장 잔액, 청약통장 등 실제 투입 가능한 현금 확인
기존 대출 여부(신용대출, 카드론 등) 체크
월 소득 대비 대출 상환 여력 확인

3) 대출 가능 여부 확인

DSR(총부채원리금상환비율): 40% 이내 권장
LTV(담보인정비율): 무주택자 기준 최대 70% 가능
은행 또는 모바일앱에서 사전 대출 가능 금액 확인
생애최초·신혼부부·청년 특례 대출 상품 확인

참고: 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr), 각 은행 앱에서 시뮬레이션 가능

4) 계약 전 주의사항

계약금 지급 전, 반드시 대출 승인 여부 확정
가계약 → 대출 승인 → 본계약 순서 고려
대출이 불가능할 경우 계약금 몰수 등 손해 발생 가능

예산과 대출은 부동산 매매의 출발점입니다. 정확한 계산과 사전 점검을 통해 불필요한 리스크를 줄일 수 있습니다.

3. 매물 탐색과 권리관계 확인

부동산 매매에서는 단순한 시세나 위치보다 권리관계 확인이 더 중요할 수 있습니다. 계약 전에 등기부등본을 통해 해당 매물에 문제가 없는지 반드시 확인해야 합니다.

1) 등기부등본에서 확인할 항목

소유자 정보: 실제 명의자가 누구인지 확인 (명의 신탁 등 여부 포함)
근저당권: 주택담보대출이 남아 있는지 여부
압류 및 가압류: 세금 체납, 법적 분쟁에 의한 권리 제한 여부
전세권 및 임차권 등기: 세입자가 있는지, 보호받는 권리인지 확인

2) 실무 팁

등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 간단히 열람 가능
갑구와 을구 모두 확인: 갑구는 소유권, 을구는 근저당·임차권 등 권리관계
등본 발급 시 최신 일자 기준으로 확인 (3일 이내 권장)

3) 이런 매물은 주의!

압류나 가처분이 있는 매물
등기상 소유자와 계약 당사자가 다른 경우
전세권자가 등기된 상태에서 명도 협의 없는 경우

계약 전 반드시 권리관계를 꼼꼼히 체크해야 안전한 거래가 가능합니다. 문제가 있는 매물은 계약 자체를 피하거나, 전문가의 검토를 반드시 거쳐야 합니다.

4. 중도금 및 잔금 지급

부동산 매매계약은 계약금 → 중도금 → 잔금 순으로 진행되며, 각 단계는 정확한 타이밍과 조건에 따라 처리해야 합니다.

1) 중도금 지급

매매가의 약 30~40% 정도를 중도금으로 설정하는 경우가 일반적입니다.
중도금은 계약서에 명시된 날짜에 맞춰 지급해야 하며, 중도금 대출을 활용할 수도 있습니다.
대출을 활용할 경우, 금융기관의 중도금 승인 일정과 실제 입금일을 반드시 사전에 조율하세요.

2) 잔금 지급

잔금은 보통 등기이전과 동시에 지급되며, 거래 당일 양측이 등기소 방문 후 처리합니다.
매도인은 잔금을 받고 등기 이전에 필요한 서류 일체를 매수인에게 인계해야 합니다.
실거래가 신고는 잔금 지급일로부터 30일 이내에 완료해야 합니다.

3) 잔금 전 최종 확인 사항

하자 유무: 매수 전 실제 방문 후 하자 여부 확인
전입자 여부: 기존 임차인이 있는 경우, 명도 일정 확인
계약 조건 이행 여부: 특약사항 반영 확인
등기 서류: 인감증명서, 위임장, 등기필증 등 서류 준비 상태 점검

잔금은 실질적으로 부동산의 소유권을 이전받는 시점이므로, 지급 전 마지막 확인 절차가 매우 중요합니다. 거래일 당일, 세입자 퇴거 여부, 물건 상태, 명도 상황 등을 반드시 점검하세요.

5. 소유권 이전 등기 및 세금 신고

잔금 지급이 완료되면 소유권 이전을 위한 등기 절차와 세금 신고가 필요합니다. 이 과정은 법적 소유권을 완전히 이전하고, 세무적인 의무를 마무리하는 중요한 단계입니다.

1) 소유권 이전 등기 절차

잔금 지급 후, 매도인이 준비한 서류(등기필증, 인감증명서 등)를 법무사에게 제출
법무사가 등기소에 서류 접수 → 등기이전 신청
등기 완료 후, 등기필증과 등기부등본을 반드시 보관

2) 취득세 납부

취득세는 잔금일 기준 60일 이내에 관할 시·군·구청에 신고 및 납부
납부 방법: 위택스(www.wetax.go.kr) 또는 관할 지방자치단체 방문
취득세율: 주택 유형 및 거래 금액에 따라 1.1% ~ 3.5%
예: 생애최초 구입, 신혼부부 등은 감면 가능

3) 실거래가 신고

계약일 기준 30일 이내에 실거래가 신고 필수
중개업소를 통한 경우 대행 가능, 직접 할 경우 부동산거래관리시스템 이용

4) 유의사항

취득세 미납 또는 신고 지연 시 과태료 발생
등기 지연 시 소유권 인정에 문제가 생길 수 있으므로 가능한 한 빠르게 처리하는 것이 안전
신고/납부 증빙은 향후 분쟁 대비를 위해 PDF 또는 종이로 보관 권장

6. 부동산 매매 관련 필수 체크리스트

부동산 매매 계약을 진행할 때는 단순히 계약서만 보는 것이 아니라, 세부 절차와 비용까지 꼼꼼히 점검해야 합니다. 아래 체크리스트를 통해 빠짐없이 확인해 보세요.

계약 전 등기부등본 확인 (2차례 이상)
계약 전, 매수자는 최소 두 번 이상 등기부등본을 확인하여 소유자, 근저당권, 압류 여부 등을 점검해야 합니다.
특약사항 명확히 기재
계약서에 포함될 특약사항(하자보수, 명도일, 잔금 조건 등)은 구체적으로 서면에 남겨야 추후 분쟁을 방지할 수 있습니다.
중개수수료 확인 및 영수증 수령
중개사무소에서 요구하는 수수료가 법정 요율 이내인지 확인하고, 반드시 영수증을 수령해 증빙 자료로 남겨두세요.
총비용 사전 계산
단순한 매매가 외에도 취득세, 등기 비용, 법무사 수수료 등 부대비용을 포함한 총비용을 미리 계산해 예산을 계획하세요.
실거래가 신고 및 세금 신고 기한 점검
실거래가 신고는 계약일 기준 30일 이내, 취득세는 잔금일 기준 60일 이내로 기한을 꼭 지켜야 과태료를 피할 수 있습니다.

7. 마무리하며: 처음 매수하는 분들이 꼭 알아야 할 것

부동산 매매는 수천만 원에서 수억 원이 오가는 고위험 고가의 거래입니다. 하지만 각 단계의 기본 절차만 이해하고 주의사항을 숙지하면, 초보자도 충분히 안전한 거래를 진행할 수 있습니다.

본 가이드를 통해 매매 과정의 흐름과 필요한 체크포인트를 익혔다면, 다음 단계는 아래와 같습니다:

계약 전 등기부등본과 권리관계 다시 한번 확인
예산 계획 및 대출 가능 여부 최종 점검
계약서 작성 시 특약사항 필수 기재
잔금 지급 전, 실물 상태 및 서류 이상 유무 확인

모든 매물과 상황은 다르기 때문에, 불안하거나 복잡한 경우 반드시 전문가(공인중개사, 법무사, 세무사 등)의 상담을 받아 보완하시는 것이 좋습니다.

이 글이 여러분의 첫 부동산 거래에 도움이 되었기를 바라며, 필요 시 매매계약서 샘플 다운로드와 체크리스트 활용으로 보다 실전적인 준비를 해보세요.

※ 본 자료는 참고용으로 제공되며, 법적 자문은 전문가를 통해 별도로 받으시기 바랍니다.