부동산 거래 시 계약서 작성은 필수이자 핵심 단계입니다. 매매든 임대든, 계약서의 구성과 문구 하나에 따라 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 꼼꼼하게 작성해야 합니다.
이 글에서는 부동산 매매계약서 작성법과 임대차계약서 작성법을 항목별로 정리하고, 실제 사용할 수 있는 표준 계약서 양식 링크까지 제공합니다.
부동산 매매계약서🔍
부동산 임대차계약서🔍
1. 부동산 매매계약서 작성법
계약 전 확인사항
- 등기부등본 확인: 소유자, 저당권·가압류 등 권리관계 확인
- 건축물대장·토지대장 확인: 구조, 용도, 면적 일치 여부 확인
- 당사자 확인: 매도인·매수인의 신분 확인, 대리인일 경우 위임장 필수
계약서 필수 기재 항목
- 부동산의 표시 (주소, 지번, 면적 등)
- 매매대금, 계약금·중도금·잔금 금액 및 지급일
- 소유권 이전과 인도 조건
- 계약 해제 조건 및 위약금
- 특약사항 (잔금일 전 수리 조건 등)
작성 시 유의사항
- 내용 정정 시 두 줄 긋고 날인, 수정 내용 기재
- 원본은 당사자 각각 1부씩 보관
- 세액 기준 인지세 납부 필요
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 매매계약서에 오타가 있으면 어떻게 하나요?
계약서 내용에 오타가 발생한 경우, 해당 부분에 두 줄을 긋고 옆에 올바른 내용을 기재한 뒤 당사자 양측의 날인을 받으면 법적 효력을 인정받을 수 있습니다. 수정테이프나 흑백 복사는 금지됩니다.
Q2. 공동명의인데 한 명만 계약서에 서명하면 되나요?
공동명의 부동산의 경우 모든 소유자의 동의 및 인감 날인이 있어야 계약이 유효합니다. 단 한 명이라도 서명하지 않으면 전체 계약이 무효가 될 수 있습니다.
Q3. 특약 사항은 어떻게 작성하나요?
특약은 민법상 계약 내용과 동일한 효력을 가지며, 반드시 구체적이고 명확하게 작성해야 합니다.
예: "잔금일 전 보일러 수리는 매도인이 책임진다" / "매도인은 전입세대 열람 내역에 따라 명도한다"
Q4. 계약서를 일요일에 작성해도 유효한가요?
계약일이 일요일이거나 공휴일이더라도 당사자 간의 자발적 의사 합치와 서명·날인이 있다면 계약서의 법적 효력은 유효합니다. 공휴일이라는 이유로 무효가 되지는 않습니다.
Q5. 매매계약서 특약을 이행하지 않으면 어떻게 되나요?
특약도 계약의 일부이므로 이행하지 않으면 손해배상 청구 또는 계약 해제 사유가 될 수 있습니다. 손해를 입었다면 위약금 조항이 없어도 민법상 책임을 물을 수 있습니다.
2. 부동산 임대차계약서 작성법
계약 전 확인사항
- 등기부등본: 임대인의 소유자 여부 확인
- 건축물대장: 건물 구조 및 용도 확인
- 확정일자 + 전입신고: 임차인의 권리 확보 필수 조건
계약서 필수 기재 항목
- 부동산의 표시 (주소, 면적 등)
- 보증금, 월세, 계약기간 및 지급일
- 임대인·임차인 인적사항
- 특약사항 (관리비 부담, 수리 책임, 반려동물 허용 등)
작성 시 유의사항
- 법무부 주택임대차표준계약서 활용 권장
- 금액은 숫자와 한글 병기 (예: 5,000,000원 / 금 오백만원정)
- 계약 후 즉시 확정일자 신청
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 확정일자와 전입신고는 꼭 둘 다 해야 하나요?
그렇습니다. 확정일자는 우선변제권을, 전입신고는 대항력을 보장합니다. 두 가지 모두 해야만 임차인의 권리가 법적으로 완벽히 보호됩니다.
Q2. 임대차계약서에 등기가 안 돼 있어도 유효한가요?
등기가 없어도 전입신고 + 확정일자만 제대로 하면 임차인의 권리는 보호받을 수 있습니다. 다만 건물의 법적 소유관계는 반드시 확인해야 합니다.
Q3. 특약 사항은 어떻게 작성해야 하나요?
임대차계약서에 특약은 선택이지만 분쟁 예방에 중요합니다.
예: "보일러 고장 시 임대인이 3일 이내 수리" / "계약 만료 후 7일 이내 보증금 정산" 등
Q4. 임차인 인적사항을 빠뜨리면 어떻게 되나요?
계약서상에 임차인 주소 또는 주민번호가 없으면 법적 분쟁 시 불이익이 발생할 수 있습니다. 인적사항은 명확히 기재해야 하며, 공동임차일 경우 모두 기재해야 합니다.
Q5. 계약서 없이 월세만 지급했는데도 효력이 있나요?
계약서를 쓰지 않았더라도 일정 기간 동안 월세를 지급하며 거주했다면 묵시적 계약 성립으로 간주됩니다. 다만 분쟁 시 증거로 불리하므로 반드시 서면 계약이 필요합니다.
Q6. 계약 종료 후 임대인이 보증금 반환을 미루는 경우 어떻게 하나요?
계약 만료일 이후에도 임대인이 정당한 사유 없이 보증금 반환을 지연하면 내용증명 발송 → 소액심판 청구 등의 법적 조치를 취할 수 있습니다.
마무리 정리
부동산 계약서는 단순한 서류가 아니라 법적 효력을 가지는 문서입니다. 작은 실수 하나가 수백만 원, 수천만 원의 손실로 이어질 수 있기 때문에 반드시 신중하게 작성해야 합니다.
계약 전 등기부등본, 건축물대장 확인은 필수이며, 계약 후에는 확정일자 및 전입신고까지 빠뜨리지 마세요.
위에서 제공한 양식을 참고하면 누구나 안전한 부동산 계약서를 직접 작성할 수 있습니다.
