“계약금 냈는데, 사정이 생겨서 계약을 못하게 됐어요. 돌려받을 수 있나요?”
전세, 월세, 매매 모두 계약금이 오가는 순간부터 법적 책임이 시작됩니다.
하지만 특정 조건이 충족되면 계약 파기 시에도 계약금 반환이 가능
이 글에서는 부동산 계약금 반환의 법적 기준과 실제 사례내용증명 작성, 통보 방법, 특약 조항 체크까지 꼼꼼히 정리해드립니다.
1. 계약금 반환 가능한 상황과 부동산 계약 파기 기준
부동산 계약에서 계약금 반환이 가능한 경우
계약을 파기한 쪽이 누구인지, 사유가 뭔지에 따라 반환 가능 여부가 달라집니다.
- 계약 당사자 쌍방 합의 해제
- 계약 조건 미이행(대출 거절 등)
- 중개인 또는 매도인의 고의·중대한 하자 누락
일방적 파기 시 위약금이 발생
2. 계약금 반환 관련 법적 원칙 및 특약 조항의 영향
민법 제565조에 따라, 계약금을 주고받은 부동산 계약은 다음과 같은 해제 원칙이 적용됩니다.
| 행위 주체 |
효과 |
| 계약금 준 사람(매수인) |
포기 시 계약 해제 가능 |
| 계약금 받은 사람(매도인) |
배액 반환 시 계약 해제 가능 |
다만, 계약서에 “계약금은 해제권 유보 목적이 아니다”라는 특약이 있을 경우에는
계약금으로 인한 해제가 제한될 수 있습니다.
3. 전세 계약금 반환 가능 조건 vs 불가 사유 정리
전세계약 계약금 반환
- 임대인이 계약서 상 조건(입주일, 시설 보수 등)을 지키지 않은 경우
- 전입이 불가능한 사정 발생 (예: 이중 계약, 선순위 확정일자 존재)
- 은행 대출 거절로 자금 조달 불가 (단, 특약으로 명시한 경우에 한함)
반대로, 단순 변심·직장 변경·기타 개인 사유로 계약 파기할 경우
계약금 반환이 불가하거나 위약금 책임
4. 월세·매매 계약 파기 사례 및 반환 청구 절차
월세 계약 파기
- 입주 전 파기 시 → 계약금 반환 가능 여부는 특약 및 사유에 따라 다름
- 입주 후 파기 시 → 중도 해지 위약금 조항 따라야 함
매매 계약 파기잔금일 이전 파기가 핵심입니다.
잔금을 치르기 전 계약금 반환 요청은 가능하나, **계약 해제 방식에 따라 위약금 발생 여부**가 달라집니다.
5. 계약 파기 통보 방법: 문자 vs 내용증명 효력 차이
| 통보 방식 |
법적 효력 |
| 문자/카톡 |
효력 인정 불안정 (삭제/부인 가능) |
| 내용증명 |
공식 기록 인정, 법적 증거력 확보 |
계약 파기 통보는 반드시 내용증명 방식으로 해야 추후 분쟁 시 법적 보호를 받을 수 있습니다.
5-1. 계약금 반환 요청 시 가장 많이 하는 실수
계약을 파기하고 계약금을 돌려받고 싶다면, 몇 가지 흔한 실수만 피해도 분쟁 확률을 확 낮출 수 있습니다.
실제 분쟁 사례에서 자주 등장하는 계약금 반환 실수 TOP 5를 정리했습니다.
| 실수 유형 |
설명 |
| 문자·통화로 통보 |
내용증명 없이 문자로만 해지 의사 전달 → 법적 입증 불리 |
| 특약 확인 누락 |
계약서 내 특약 조항 무시 → 반환 불가 조항 포함된 경우 많음 |
| 반환 사유 입증 부족 |
대출 거절·사정 변경 등 사유 입증 자료 부족 → 계약 해제 근거 미약 |
| 기한 없이 요청 |
“돌려주세요”만 쓰고 기한 설정 안함 → 반환 지연 유발 |
| 구두 약속에 의존 |
“전화로 돌려준다고 했어요” → 문서화 안 하면 무의미 |
계약금 반환을 원한다면, 가장 중요한 건 증거를 남기는 것입니다.
통보 방식, 문구, 기한, 사유, 입증자료… 하나라도 빠지면 불리해질 수 있어요.
6. 계약금 반환 분쟁 시 대응 전략 (조정·소송 포함)
계약금 반환 분쟁은 민사 조정 또는 소액재판
- 1차: 중개사·당사자 간 자율 협의
- 2차: 법률구조공단 조정 신청 또는 소액 민사소송
- 3차: 승소 시 강제집행 가능 (은행 계좌 압류 등)
금액이 3,000만 원 이하라면 소액재판(간이소송) 절차
7. 부동산 계약 해제 시 위약금과 반환 기준 구분법
계약 해제 vs 해지, 위약금 vs 배상금
| 개념 |
설명 |
| 해제 |
계약 성립 후 소급적 무효 (계약금 기준) |
| 해지 |
계약을 유지하다가 중도 종료 |
| 위약금 |
약속을 어긴 책임에 대한 사전 정해진 금액 |
| 손해배상 |
실제로 입은 피해액에 대한 배상 |
계약서 상 문구가 ‘위약금’인지 ‘배액 배상’인지에 따라 반환 가능성이 크게 달라집니다.
8. 계약금 반환 통보문 및 내용증명 양식
전세계약 파기 시 계약금 반환 요청
따라서 반드시 내용증명 형식의 통보문
아래는 실제 사용할 수 있는 계약금 반환 요청용 내용증명 예시
계약해제 및 계약금 반환 요청서
본인은 귀하와 2024년 4월 1일 체결한 전세계약(서울시 강서구 마곡동 소재 ○○아파트)
에 대해, 대출 거절 및 자금 조달 불가 등의 사유로 인해 계약을 해제하고자 합니다.
이에 따라 귀하께 지급한 계약금 1,000만원의 반환을 요청드리며,
2024년 4월 15일까지 아래 계좌로 반환해 주시기 바랍니다.
계좌번호: 국민은행 000000-00-000000 (예금주: 홍길동)
연락처: 010-1234-5678
이 통보는 민법 제565조(계약금과 해제권)에 근거하며,
정해진 기한 내 반환이 이뤄지지 않을 경우 민사 절차를 진행할 예정입니다.
작성일: 2024년 4월 10일
발신인: 홍길동 (주소: 서울시 ○○구 ○○동)
※ 주의: 계약금 반환 관련 사안은 상황에 따라 법적 책임이 달라지므로,
문구는 반드시 자신의 사유에 맞게 수정
요약 정리
- 부동산 계약 파기계약금 반환 가능 여부
- 특약 조항과 계약서 문구
- 내용증명 통보는 필수, 문자 통보는 법적 입증력 떨어짐
- 분쟁 시 조정 또는 소액소송 전략 활용
