“전세계약, 자동으로 연장된다고 하던데… 계약서 다시 써야 하나요?”
많은 세입자들이 전세계약 연장 시 필요한 절차
특히 확정일자 재신청, 계약서 재작성, 복비 발생 여부
이 글에서는 전세계약 연장 기준부터 주의사항, 계약서 양식, 복비 정리
1. 전세계약 연장 기준과 자동 갱신
전세계약은 만료 6개월~1개월 전까지 별도의 통보가 없으면 ‘자동 갱신’됩니다.
이걸 묵시적 갱신이라고 부르며, 이 경우에도 기존 계약 내용이 거의 그대로 유지됩니다.
- 기존 전세계약 만료일로부터 2년 자동 연장
- 임차인이 계속 거주 의사 → 계약 연장 간주
- 임대인이 갱신 거절하려면 정당한 사유 + 서면 통보 필요
임차인도 나가고 싶으면, 계약 종료 1개월 전까지는 반드시 해지 의사를 내용증명 등으로 통보해야 합니다.
전세계약 갱신 계약서 🔍
2. 임대인·임차인별 주의사항 정리
| 구분 |
주의사항 |
| 임대인 |
갱신 거절은 정당한 사유 있어야 가능 (직접 거주, 매매 등) |
| 임차인 |
계약 종료 전 해지 통보 없으면 자동 연장 |
| 양측 공통 |
계약서 없이 연장돼도 법적 효력 있음 |
전세계약 연장은 단순한 연장이 아니라 보증금 반환 시기·갱신요구권 등 법적 분쟁의 출발점문서화된 증거 확보
3. 전세계약 연장 계약서 양식 제공
묵시적 갱신이라도 새 계약서 작성
갱신계약서에는 기존 조건 유지 외에도 다음 항목을 새로 명시하세요:
- 계약 연장 기간 (예: 2024.7.1 ~ 2026.6.30)
- 보증금과 월세(있는 경우) 변동 여부
- 확정일자 필요 여부
- 갱신요구권 사용 여부 체크
👇 아래 링크에서 전세계약 갱신 계약서 양식을 무료로 다운로드하세요.
4. 확정일자 재신청 필요 여부
묵시적 갱신 시엔 확정일자를 새로 받을 필요는 없습니다.
하지만 계약서 작성 시에는 반드시 ‘확정일자’ 재신청
- 법적으로 자동 연장돼도 보증금 보호를 위한 ‘우선변제권’은 확정일자가 기준
- 지자체 주민센터 방문 또는 전자계약 시 자동 부여 가능
보증금을 보호하려면 계약 갱신 후 즉시 확정일자 도장 받는 걸 추천합니다.
5. 복비 부담 기준과 면제 조건
묵시적 갱신 또는 기존 계약 연장 시엔 복비(중개보수)를 내지 않아도 됩니다.
하지만 새 계약서 작성을 부동산을 통해 진행할 경우 복비가 청구될 수 있습니다.
| 상황 |
복비 발생 여부 |
| 자동 연장 (묵시적 갱신) |
복비 없음 |
| 임차인-임대인 직접 계약 연장 |
복비 없음 |
| 부동산 중개로 새 계약서 작성 |
복비 발생 (최대 0.4% 내) |
복비를 피하고 싶다면 임대인과 직접 계약서만 쓰면 OK!
6. 전세보증금 보호와 반환 전략
전세계약 연장 시에도 보증금 반환은 꼭 사전에 대비
특히 집주인 변경, 경매, 세금 체납 등 위험 요소가 있을 경우 전세보증보험 가입을 고려
- 보증금 100% 보호 가능한 HUG, SGI 전세보증보험
- 계약 갱신 후 1개월 내 가입해야 보장 가능
- 등기부등본, 확정일자, 전입신고 확인은 필수
집주인 변경 예정이 있다면 보증금 반환 책임자 명시
7. 전세계약 연장 절차 요약 정리
- 자동 연장(묵시적 갱신)은 서면 없이도 효력 발생
- 새 계약서 작성 시 확정일자 재신청 권장
- 복비는 부동산 중개 시만 발생
- 보증금 반환 대비책으로 전세보증보험 고려
전세계약 연장, 간단해 보이지만 작은 실수 하나가 몇천만 원 손해계약 갱신이 다가오고 있다면, 지금부터 차근차근 준비해보세요.
