“법인이 소유한 상가인데, 등기부등본은 일반 주택이랑 똑같이 보면 되나요?” → 아닙니다. 법인 부동산은 등기부 해석 방법도, 발급 경로도 다릅니다.
이번 글에서는 법인 명의 부동산 등기부등본 발급법과 열람 시 꼭 체크해야 할 포인트를 상세히 정리해드릴게요.
1. 법인 부동산 등기부등본이란? 일반과의 차이
- 법인 명의로 등록된 부동산은 대표자 개인이 아닌 법인 자체가 소유자
- 소유자 란에 법인명 + 사업자등록번호가 기재됨
- 임대차 계약 시에도 대표이사 인감증명서 등 추가 서류 필요
Tip: 계약 상대가 '○○건설(주)'처럼 법인일 경우, 소유권자 이름에 개인이 아닌 법인명이 있어야 정식 계약입니다.
법인 부동산 등기부등본 발급 관련 공식 법령 및 참고 사이트
법인 부동산 등기부등본을 발급하거나 열람하기 전에 아래의 공식 법령과 사이트를 참고하시면 절차와 주의사항을 정확히 이해하실 수 있습니다.
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1. 부동산등기법 (국가법령정보센터)
부동산 등기 절차 및 등기사항증명서 발급에 대한 법적 기준을 확인할 수 있습니다.
부동산등기법 바로가기 -
2. 인터넷등기소 (대법원)
법인 부동산 등기부등본의 열람 및 발급을 위한 공식 사이트입니다.
인터넷등기소 접속하기 -
3. 인터넷등기소 모바일 앱 (Android)
스마트폰을 통해 법인 부동산 등기부등본을 열람 및 발급할 수 있는 공식 앱입니다.
Android 앱 다운로드 -
4. 인터넷등기소 모바일 앱 (iOS)
아이폰을 통해 법인 부동산 등기부등본을 열람 및 발급할 수 있는 공식 앱입니다.
iOS 앱 다운로드 -
5. 등기정보광장 (대법원)
등기 신청 건수, 열람 및 발급 현황 등 통계 자료를 확인할 수 있는 사이트입니다.
등기정보광장 바로가기
2. 법인 부동산 등기부등본이 필요한 상황
- 상가, 오피스텔, 업무용 부동산 임대차 계약
- 법인 소유 토지, 공장 매매 시 실소유 확인
- 법인 대출 담보 대상 확인
주의: 법인명의 위장 소유나 명의신탁 위험도 있기 때문에, 등기부 확인은 필수 절차입니다.
3. 법인 등기부등본에서 갑구·을구 보는 법
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 부동산 주소, 면적, 용도 (예: 상가, 사무실) |
| 갑구 | 소유권 관계 (법인명, 등기일자, 변경 이력 등) |
| 을구 | 근저당권, 임대차보증금, 채권자 정보 |
법인 부동산의 을구는 대출·담보설정 정보가 자주 등장하므로 특히 꼼꼼히 확인해야 합니다.
4. 인터넷등기소에서 법인 부동산 열람/발급하기
- 인터넷등기소 바로가기
- ‘부동산 등기’ → ‘열람하기 또는 발급하기’ 선택
- ‘집합건물’, ‘토지’, ‘건물’ 선택 후 주소 입력
- 법인 부동산 선택 → 열람 또는 발급
- 수수료 결제 후 출력 (열람: 700원 / 발급: 1,000원)
회원가입 없이도 가능하며, 공동인증서 없이 신용카드만 있으면 결제 가능해요.
법인 부동산 검색 시 자주 발생하는 오류 사례
- 도로명주소가 아닌 지번주소로 입력해야 검색되는 경우가 많습니다.
- 법인명 오타 또는 ‘주식회사’, ‘유한회사’ 등 법적 명칭 누락 시 검색 실패
- 등기상 주소와 실제 사업장 주소가 다르면 검색되지 않을 수 있습니다.
- 폐업한 법인의 경우 등기부상 소유권은 남아있지만 검색이 제한될 수 있습니다.
5. 비회원 로그인 vs 공동인증서 사용
- 비회원 로그인: 가능 (간단한 열람/발급만)
- 공동인증서: 대량 조회, 민원 서류 제출용 PDF 발급 시 권장
요약: 대부분의 경우엔 비회원 + 카드결제로도 충분합니다.
6. 법인 등기부등본 수수료 및 결제 방법
| 구분 | 금액 | 결제 수단 |
|---|---|---|
| 열람 (열람용) | 700원 | 신용카드, 계좌이체 |
| 발급 (제출용) | 1,000원 | 신용카드, 계좌이체 |
7. 주소 검색이 안 될 때 해결 방법
법인 주소지 검색이 안 되는 경우:
- 법인 명의 부동산은 건물 주소가 아닌 ‘지번 주소’로 입력
- 도로명 주소 대신 ‘지번(구주소)’ 사용 권장
- 등기부는 ‘지번 단위’로 구성되어 있으므로 검색이 안 되면 도로명주소 찾기 활용
8. 공유지분, 상가, 상호명 검색 팁
- 상가 건물은 ‘집합건물 → 동·호수’까지 정확히 입력
- 공유지분은 각 지분 명의자가 따로 검색되지 않음 → 전체 주소 기준 열람
- 상호명 검색은 불가능, 반드시 주소 기반 검색만 가능
Tip: ‘공유 부동산’일 경우, 공동명의자 모두 계약서에 서명해야 유효합니다.
9. 위조 방지 및 문서 확인번호 검증 방법
- 열람/발급한 등기부등본 하단에는 문서확인번호 + QR코드 기재
- 인터넷등기소 문서검증 메뉴에서 확인번호 입력 시 원본 여부 검증 가능
- 화면 캡처본은 법적 효력 없음 → 반드시 PDF 저장 또는 출력물 사용
특수 유형의 법인 부동산 발급 시 유의사항
- 공장, 상가 등 비주거용 법인 자산도 동일하게 등기부등본 발급 가능
- 공동명의 부동산은 갑구에 지분 비율과 각 명의인이 모두 표시됩니다.
- 상가건물 등은 호수 단위까지 정확히 입력해야 오류 없이 조회됩니다.
- 폐업한 법인이라도 이전 등기이력(말소 기록 포함)은 열람 가능
요약 정리
- 법인 부동산은 등기부상 ‘법인명’이 소유자로 기재
- 열람/발급은 https://www.iros.go.kr에서 가능
- 갑구는 소유권, 을구는 담보권 중심으로 확인
- 문서 하단 ‘확인번호’로 위조 여부 검증 가능
- 검색 안 될 땐 지번 주소 사용하고, 건물 전체 주소 다시 확인
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