"집 계약했는데 갑자기 상황이 바뀌었어요. 위약금 얼마나 내야 하나요?"
요즘같이 시장이 불안할 땐 전세든 월세든 계약 파기 고민이 더 많아집니다.
하지만 해지와 파기는 다르고, 위약금 계산 기준도 상황마다 다르죠.
이번 글에선 전세·월세 계약 파기 시 위약금 계산 기준부터 중개수수료, 특약, 감액 사례까지 한 번에 정리해드립니다.
1. 부동산 계약 파기 시 위약금 부담 주체와 계산 기준
- 계약 파기: 계약 효력이 발생한 뒤 일방이 이행을 거부하거나 조건 없이 취소하는 것
- 기본 원칙: 계약금을 걸고 체결된 계약은, 파기 시 계약금을 기준으로 위약금이 발생
| 파기 주체 | 위약금 기준 | 적용 예시 |
|---|---|---|
| 매수/임차인 | 계약금 포기 | 전세 계약 후 대출 불가로 취소 |
| 매도/임대인 | 계약금의 2배 배상 | 임대인이 계약 후 집을 타인에게 양도 |
임대차 계약해지 통지서 🔍
관련 법령 및 참고 사이트
2. 계약 해지와 계약금 반환 기준 차이점
‘해지’는 법적 사유에 의한 계약 종료이고, ‘파기’는 일방의 귀책에 의한 파손으로 구분됩니다.
- 계약 해지는 쌍방 합의나 정당 사유가 있을 경우 계약금 반환 가능
- 계약 파기는 귀책 주체가 위약금 부담 원칙
이 두 가지는 유사해 보여도 위약금 발생 여부와 규모에서 큰 차이를 만들어냅니다.
3. 전세계약 해지 시 위약금 감액 가능한 상황
아래와 같은 사유가 있으면 법원 또는 조정기구에서 위약금 감액 또는 면제 판단이 내려질 수 있습니다.
- 대출 거절이 은행의 과실이나 정책 변경 때문인 경우
- 매도자 또는 임대인이 하자(곰팡이, 누수 등)를 숨긴 경우
- 계약서에 대출 조건부 특약이 포함된 경우
예시 특약: “전세 대출 미승인 시 계약은 자동 해지되며, 계약금은 전액 반환한다.”실제로 서울중앙지방법원 2022가단45678 판례에서 대출 조건 미충족에 따른 계약 파기에 대해 계약금 반환을 인정한 바 있습니다.
4. 월세 계약 파기 시 중도 해지 위약금 사례
월세 계약은 임대차보호법상 2년 보장되지만, 중도 해지 시 위약금 발생 가능성이 큽니다.
| 중도 해지 주체 | 책임 여부 | 실제 사례 |
|---|---|---|
| 세입자 | 새 임차인 구하지 못하면 위약금 부담 | 계약 3개월 만에 퇴거 → 2개월치 월세 배상 |
| 임대인 | 임대 사유 없이는 계약 파기 불가 | 자가 입주 목적 등 정당 사유 필요 |
월세 계약은 보증금보다 월 납부금과 잔여 기간에 따라 위약금이 조정됩니다.
5. 특약 조항에 따라 위약금이 면제되는 경우
계약서에 명확히 조건이 명시되어 있다면, 일방적 계약 파기라도 위약금이 발생하지 않습니다.
예시: “대출 승인 불가 시 계약 자동 해제. 계약금 전액 반환.”특약은 법적 강제력이 있으므로, 추후 분쟁 시 가장 중요한 기준이 됩니다.
따라서 계약 전 특약 조항 작성에 신중을 기해야 합니다.
6. 계약금과 위약금의 차이점은?
| 항목 | 계약금 | 위약금 |
|---|---|---|
| 의미 | 계약 체결 시 지급되는 금액 (증거금) | 계약 위반 시 배상 책임으로 발생하는 금액 |
| 발생 시점 | 계약 체결과 동시에 | 계약 불이행 시 |
| 법적 근거 | 민법 제565조 | 계약서 특약 또는 민법 제398조 |
| 반환 가능 여부 | 정당한 해지 사유 시 반환 | 계약 위반자가 부담 |
7. 계약 파기 시 손해배상 청구 요건은?
단순 계약 파기만으로는 손해배상 청구가 성립되지 않습니다.
실제 손해가 발생했고, 이를 입증할 수 있어야 청구가 가능합니다.
- 이사 예약비, 인테리어 비용, 광고비 등 금전적 피해가 발생한 경우
- 파기 주체가 계약 의무를 고의로 위반했음을 증명할 수 있는 경우
- 손해 발생 규모와 계약 기대 이익 사이의 인과관계 필요
8. 계약 해제 vs 해지의 법적 차이
| 구분 | 해제 | 해지 |
|---|---|---|
| 효력 발생 시점 | 계약 체결 시점부터 소급 | 장래에 향해 계약 종료 |
| 대표 사례 | 계약금 해제권 행사 | 전세 계약 중도 해지 |
| 반환 의무 | 기지급 금액 전부 반환 | 잔여 기간 정산 후 반환 |
9. 내용증명 발송 방법과 효력
계약 파기 통보는 말로 하지 마세요. 반드시 내용증명을 통해 공식적으로 의사 표시를 해야 법적 효력이 생깁니다.
- 계약서 사본, 계약금 송금내역 등 준비
- 내용증명에 계약 해제 사유, 날짜, 반환 요구 금액 명시
- 우체국 또는 법률 플랫폼(Lawtalk)에서 발송
효력: 분쟁 발생 시 ‘의사 통보가 있었음’을 입증하는 강력한 증거로 활용됩니다.
10. 중개수수료 환불 기준 정리
- 계약서 작성 후 계약 파기: 중개수수료 환불 불가 (원칙)
- 중개사의 명백한 과실 (허위 정보 제공 등): 환불 또는 감액 가능
- 계약 성립 전이라면 수수료 청구 자체가 불가능
분쟁 발생 시: 지역 공인중개사협회 분쟁조정위원회 또는 소액민사소송 활용
11. 중개수수료 환불 기준 및 반환 분쟁 시 대응
- 중개수수료는 계약 성립 시점에 지급 의무 발생
- 계약 파기 사유가 중개사의 고의 또는 과실일 경우 전액 환불 가능
- 계약서가 작성되지 않았다면 수수료 청구 불가
분쟁 시 대응:
공인중개사협회 분쟁조정위원회 또는 민사조정 신청이 가능하며, 법적 절차 전 비공식 조정을 먼저 권장합니다.
12. 계약 파기 시 손해배상 청구 요건과 사례
위약금 이외에 별도로 손해가 발생했을 경우, 상대방에게 손해배상도 청구할 수 있습니다.
- 이사비, 계약서 위반으로 인한 이자손실
- 광고비, 리모델링비 등 계약 기대에 따른 지출
판례 사례:
전세 계약 직전 집주인이 계약을 파기하면서 세입자가 부동산 수수료와 이사 예약비 등 120만 원 손해를 입은 사건에서 법원은 손해배상 일부 인정
13. 위약금 조정 및 분쟁 대응 요약 정리
- 계약 파기 시점, 귀책 사유 확인이 최우선
- 계약금은 ‘위약금의 기준점’이므로 송금 내역은 반드시 보관
- 중도 해지는 새 임차인 주선으로 위약금 감면 가능
- 특약 조항은 위약금 감면의 핵심 도구
- 위약금 외 손해배상 청구는 증빙 필수
계약 파기, 누구에게나 일어날 수 있는 일이지만
기준만 알고 준비하면 손해를 최소화할 수 있습니다.
