전세계약을 연장했는데, 확정일자는 예전 그대로 두면 안 될까요?
“계약은 연장됐는데, 확정일자 안 바꿔도 괜찮겠지...” 하고 넘어가면 보증금 못 받는 상황이 생길 수 있습니다.
특히 보증보험, 전세자금대출, 계약갱신청구권과 얽혀 있으면 더더욱 주의가 필요합니다.
오늘은 전세계약 연장 시 체크해야 할 핵심 포인트를 체크리스트와 함께 정리해드립니다.
1. 전세계약 연장 시 확정일자의 유효성은?
전세계약이 갱신되면 기존 확정일자는 법적 효력이 달라질 수 있습니다.
이전 계약과 내용이 달라졌거나 보증금이 변경되면, 반드시 확정일자를 다시 받아야 합니다.
- 동일 계약 내용 + 자동 연장 (묵시적 갱신) → 기존 확정일자 유지 가능
- 보증금 증액/기간 변경 → 새로운 계약으로 간주 → 확정일자 재부여 필요
관련 법령 및 공식 참고 사이트
1. 주택임대차보호법 – 확정일자·갱신청구권의 핵심 법령
전세계약 연장 시 반드시 알아야 할 확정일자와 임차인 보호 관련 법령입니다.
주택임대차보호법 바로 확인하기
2. 계약갱신요구권 해설 – 생활법령정보 공식 가이드
갱신청구권 사용 시 주의사항, 묵시적 갱신까지 실무 중심 해설을 제공합니다.
생활법령 해설 바로보기
3. HUG 전세보증금 반환보증 – 가입 조건 및 신청절차
전세계약 연장 시 보증보험 가입이 처음이라면 꼭 확인! 가입 조건, 수수료, 연장 절차 정리.
보증보험 신청 가이드 보기
4. HUG 보증보험 FAQ – 자주 묻는 질문 총정리
“확정일자 없이 가입 가능한가요?” 실제 가입자들이 가장 많이 묻는 질문 모음
전세보증 FAQ 확인하기
5. 국토교통부 계약갱신요구권 Q&A
정부가 제공하는 공식 갱신청구권 해설로, 임대인 대응 전략을 이해하세요.
국토교통부 Q&A 바로가기
6. 전세자금대출 연장 시 꼭 알아야 할 주의사항
연장 시 **대출 거절을 막는 조건**, **필수 서류**, **확정일자 필요 여부**까지 정리되어 있습니다.
정책브리핑 자세히 보기
2. 확정일자를 갱신하지 않았을 때 생기는 문제
확정일자는 보증금을 지키는 최우선 순위권을 정하는 기준입니다.
이걸 갱신 안 하면, 경매나 압류 상황에서 후순위로 밀려 보증금을 못 받을 수도 있어요.
| 상황 | 확정일자 있음 | 확정일자 없음 |
|---|---|---|
| 경매 발생 시 | 보증금 우선 변제 가능 | 후순위로 밀려 손해 위험 |
| 보증보험 청구 시 | 보험금 수령 가능 | 보장 거절될 수 있음 |
3. 보증보험 연장 시 반드시 확인할 사항
전세보증금 반환보증(보증보험)을 연장할 때는 ‘신규 계약서’와 ‘확정일자’가 모두 필요합니다.
특히, 아래 항목 체크가 중요합니다:
- 임대인 체납 이력 및 신용등급 확인
- 기존 계약과 변경된 보증금·기간 명시
- 새 계약서에 확정일자 기입
- 보증보험 청약은 연장 1개월 전 신청 권장
보증보험 신청처: HUG (주택도시보증공사), SGI 서울보증
4. 전세자금대출 연장 시 심사 기준
대출도 단순 자동연장이 아닙니다. 전세계약 갱신 시 아래 항목을 은행이 다시 심사합니다.
| 심사 항목 | 심사 내용 |
|---|---|
| 임대인의 채무/신용 상태 | 압류·근저당 여부, 소득 조건 확인 |
| 보증금 및 계약 기간 | 기존 대출액과 비교해 재심사 |
| 세입자의 소득/신용 | 최근 3개월 소득, 신용점수 등 |
5. 계약갱신청구권 행사 후 법적 보호 범위는?
계약갱신청구권으로 연장된 전세계약도 확정일자와 대항력 요건을 다시 갖춰야 법적 보호를 받을 수 있습니다.
- 임차인의 주민등록 전입신고 유지
- 실제 거주 여부 확인
- 갱신 후 확정일자 부여 권장
주의: 계약갱신청구권을 사용했다 해도, 보증금 증액 등 계약 내용이 바뀌었다면 확정일자 반드시 재부여!
6. 임대차 계약서 재작성 없이 확정일자 받는 방법
단순 연장이라 계약서 새로 쓰기 어렵다면?
- 기존 계약서에 연장합의 사항을 메모 형태로 명시
- 임대인·임차인 서명 날인 추가
- 동주민센터 방문해 확정일자 재부여 요청
계약서에 변경내용만 손글씨로 추가하더라도, 양측 서명이 있다면 유효한 계약으로 인정됩니다.
7. 계약서에 ‘연장 내용’ 기재 예시
임대차 계약을 연장할 때, 기존 계약서 하단에 직접 기재하는 방식도 유효합니다.
예시 문구:
※ 연장 사항 기재 예시
본 계약은 2025년 5월 10일부터 2027년 5월 9일까지 2년간 연장하며,
보증금, 월세 등 조건은 동일하다. (임대인, 임차인 서명/날인)이미지 예시 위치:
※ 해당 양식 이미지가 있다면 아래와 같이 삽입하세요.
Tip. 이 방식은 간단하지만, 서명 및 날짜 기입이 필수입니다. 그래야 법적으로 연장된 계약으로 인정받을 수 있어요.
8. 전세보증금 반환보증 가입 시 필수 서류 정리
| 구분 | 필수 서류 |
|---|---|
| 임차인 신분증 | 주민등록증 또는 운전면허증 사본 |
| 전세계약서 | 임대인/임차인 서명된 계약서 원본 |
| 확정일자 확인서 | 동사무소 발급 확인 스탬프 포함 |
| 전입세대 열람 내역 | 임차인 단독 세대주 여부 확인 |
| 등기부등본 | 해당 주택의 근저당·압류 여부 확인용 |
9. 전세대출 연장 거절 사례 요약
요즘 자주 검색되는 키워드: “전세대출 연장 거절 이유”, “확정일자 없어서 대출 거절”
- 사례 ①: 계약은 연장했지만 확정일자를 새로 받지 않아 은행 심사에서 대출 연장 거절
- 사례 ②: 임대인 신용등급 하락으로 보증보험 가입이 거절되어, 대출 연장도 동시 거절
이처럼 전세대출 연장은 단순 갱신이 아닌 '재심사'라는 점을 반드시 인지해야 합니다.
10. 전세계약 연장 시 체크리스트 총정리
- 보증금 변경 시 확정일자 필수 갱신
- 보증보험 연장 시 신규 계약서 제출 필요
- 전세자금대출 연장은 심사 기준 변경 가능
- 계약갱신청구권 행사 후에도 확정일자 재부여 권장
- 임대인 신용 정보 사전 확인
- 갱신 사실을 문서로 남기고 서명
마무리 요약
전세계약 연장 = 단순 기간 연장이 아닙니다.
확정일자, 보증보험, 대출, 계약서 모두 체크해야 내 보증금 지킬 수 있어요.
