“그냥 중개사 말 듣고 대충 사인했어요…” → 그 ‘대충’이 나중에 수천만 원 손해로 돌아올 수 있습니다.
부동산 계약서, 정말 제대로 써야 합니다.
이번 글에서는 계약서 작성 시 꼭 알아야 할 법적 필수 요소부터
양식 다운로드, 특약 작성법, 실제 사례까지 한 번에 정리해드릴게요.
1. 부동산 계약서를 제대로 써야 하는 이유
- 구두 약속은 법적으로 입증 불가
- 중개사 말만 믿고 서명 → 책임은 본인
- 분쟁 발생 시 계약서가 유일한 근거
실제 사례:
전세 계약 후 곰팡이 하자에 대해 verbally 말로만 “임대인이 수리하겠다고 했어요”라고 주장 → 법원에서 계약서에 없으면 인정 안 됨
표준 임대차 계약서 🔍
관련 법령 및 공식 참고 사이트
1. 임대차계약서 작성 가이드 (찾기 쉬운 생활법령정보)
임대차계약서 작성 시 필수 기재사항과 유의사항을 안내합니다. 계약서 작성 전 반드시 확인해야 할 내용을 포함하고 있습니다.
임대차계약서 작성 가이드 확인하기
2. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 (국가법령정보센터)
부동산 거래 시 신고 의무 및 절차에 대한 법적 근거를 제공합니다. 계약 체결 후 신고 절차를 정확히 이해하고 이행하는 데 도움이 됩니다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 바로가기
2. 반드시 포함해야 할 부동산 계약서 핵심 항목 5가지
| 항목 | 내용 설명 |
|---|---|
| 1. 계약 당사자 정보 | 이름, 주소, 연락처, 신분증 번호 |
| 2. 부동산 정보 | 주소, 면적, 층수 등 정확한 대상 표시 |
| 3. 거래 금액 | 매매/전세/월세 금액 및 지급 조건 |
| 4. 계약 기간 | 입주일, 종료일 등 임대차 기간 |
| 5. 특약 사항 | 하자보수, 위약금 조건 등 별도 합의 |
3. 부동산 유형별 계약서 구성 차이
- 매매 계약: 계약금, 중도금, 잔금 지급일 명시 필수
- 전세 계약: 보증금 반환 시기, 수리 책임 등 강조
- 월세 계약: 월세 납부일, 관리비 항목 구분 중요
Tip: 계약 목적에 따라 서식이 달라지므로, 국토부 표준 양식을 사용하는 것이 안전합니다.
4. 자주 누락되는 항목과 분쟁 사례
- 관리비 내역이 누락돼 입주 후 공동전기료·승강기유지비 등 추가 납부 요구
- 주차 공간 명시 안 해 입주 후 주차 불가 상황 발생
- 특약 없이 중도 계약 해지 시 위약금 다툼
이런 분쟁 대부분이 “계약서에 없어서” 발생합니다.
5. 특약 조항 작성 요령 및 기재 예시
특약은 계약서의 ‘보충설명서’입니다.
복잡한 조건, 추가 책임, 상황별 조치 방식을 사전에 정리해두면 분쟁 방지에 효과적입니다.
예시1: 본 계약의 대상물은 전세대출이 가능한 주택임.
예시2: 계약금 지급 후 대출 불가 시 계약금 전액 반환한다.
예시3: 화장실 누수, 주방 하자 등은 임대인이 잔금일 이전까지 수리 완료한다.주의: 모든 특약은 자필 기입 + 서명이 있어야 효력 인정됩니다.
6. 계약금·중도금·잔금 조항은 이렇게 씁니다
| 지급 항목 | 지급 시기 | 비고 |
|---|---|---|
| 계약금 | 계약서 작성 당일 | 계약 해제 시 기준금액 |
| 중도금 | 통상 1~2주 내 | 금액, 날짜 명시 필수 |
| 잔금 | 입주일 또는 등기이전일 | 소유권 이전 조건 |
7. 확정일자, 전입신고와 계약서의 관계
- 계약서 원본에 확정일자 도장 → 법적 우선변제권 확보
- 전입신고는 대항력 확보를 위한 필수 조치
- 계약서 없으면 두 가지 절차 모두 진행 불가
Tip: 확정일자 도장은 계약서 작성 후 즉시 주민센터에서 받는 것을 권장합니다.
8. 손해를 막는 계약서 작성 팁 체크리스트
- 모든 금액은 숫자 + 한글 병기 (“₩5,000,000 / 오백만 원”)
- 계약 당사자 주소·연락처 누락 주의
- 공용시설(엘리베이터·주차장 등) 이용 조건 명시
- 특약 조항은 구체적으로, 조건과 기한까지 기입
- 계약서 2부 작성 후 양측 서명, 각각 보관
9. 실제 사례로 본 계약서 작성 예시
전세계약 실제 특약 예시:
1. 본 주택은 전세대출이 가능한 상태이며, 임대인은 관련 서류 제출에 협조한다.
2. 입주 전 벽지, 도배, 보일러 작동 상태를 임대인이 확인하고 수리한다.
3. 전입신고 및 확정일자 취득은 임차인 책임으로 진행한다.이런 특약이 있는지 없는지에 따라 보증금 반환, 수리비 분쟁, 대출 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
마무리 요약
- 부동산 계약서는 법적 방패, 구두합의는 무의미
- 매매/전세/월세 유형에 맞게 서식도 다름
- 계약금~잔금 명확히, 특약은 반드시 자필 서명
- 확정일자·전입신고와 연결되어 보증금 보호에 직결
